Kupnja doma je za većinu ljudi najvažnija investicija u životu. No, uzbuđenje često prati i briga o potencijalnim rizicima. O tome kako preventivno djelovati i osigurati investiciju, razgovarali smo s Dorotejom Marković, odvjetnicom s bogatim iskustvom u zaštiti klijenata u prometu nekretnina iz Odvjetničkog društva Škavić & Marković.
Zašto je važno razmišljati o sigurnosnim aspektima već pri prvom razgledavanju nekretnine?
Budući da kupci često ulažu svu svoju ušteđevinu ili ulaze u dugoročne kredite, ulog je ogroman. Pravovremena informacija o tome tko je stvarni vlasnik ili postoji li bespravna gradnja omogućuje svjesno donošenje odluke. Moj zadatak je prevencija – cilj je da klijent može mirno spavati znajući da je svaki detalj provjeren prije nego što novac promijeni vlasnika.
Kako klijent može prepoznati potencijalne opasnosti u procesu kupnje?
Najjednostavnije je pravilo da se, uz stručnu pomoć, svaka nekretnina istraži neovisno o onome što vam potencijalni prodavatelj prezentira. Prije svega, ključna je provjera identiteta prodavatelja, odnosno utvrđivanje je li osoba koja prodaje nekretninu ujedno i stvarni vlasnik upisan u zemljišnim knjigama. Jednako je važna i vjerodostojnost samih isprava, pri čemu uvijek inzistiramo na uvidu u originalnu ili ovjerenu dokumentaciju kako bismo eliminirali bilo kakvu sumnju u krivotvorine. Naposljetku, ne smije se zanemariti ni transparentnost stvarnog stanja, što podrazumijeva otkrivanje neupisanih tereta, bespravne gradnje ili inspekcijskih postupaka koji nisu vidljivi na prvi pogled. Angažmanom stručnog tima ovi se rizici prepoznaju na vrijeme, čime se osigurava da klijent u proces uđe s potpunim informacijama i bez skrivenih iznenađenja.
Mnogi gledaju na posredničku naknadu te angažman odvjetnika kao na trošak. Kako vi gledate na angažman profesionalaca?
Radije bih to nazvala ulaganjem u sigurnost. Iznos posredničke naknade ili odvjetničkog honorara je zanemariv u odnosu na potencijalne gubitke koje može uzrokovati samo jedna pogrešna informacija. Stručna osoba prepoznaje scenarije koje laik ne vidi i osigurava da proces teče brzo, bez pravnih zapinjanja. Pritom je ključno osigurati da surađujete s ovlaštenim stručnjacima; stoga je prvi korak provjera je li agencija uredno upisana u Registar posrednika u prometu nekretnina koji vodi Hrvatska gospodarska komora. Taj upis klijentu jamči da posrednik posluje po zakonu i posjeduje obvezno osiguranje od odgovornosti, što je temeljna poluga vaše pravne zaštite.
Često se postavlja pitanje bespravne gradnje. Je li to uvijek razlog za odustajanje?
Nije svaka nepravilnost razlog za odustajanje, ali je razlog za temeljitu informiranost. Nekretnine bez uporabne dozvole nisu neuobičajene na tržištu, no važno je znati da je njihova tržišna vrijednost u pravilu niža i da se ne mogu financirati stambenim kreditom. To automatski sužava krug kupaca, što i prodavatelj i kupac moraju znati u startu.
Koliko je u praksi riskantno ugovarati nižu cijenu od stvarne i dio plaćati „na ruke“?
To je jedna od onih situacija koje se u praksi znaju susretati, no moj savjet klijentima je da takvu praksu svakako izbjegnu. Iako svatko samostalno donosi svoje odluke, moja profesionalna obaveza je da upozorim na to da ugovaranje znatno niže cijene od stvarne, uz plaćanje dijela iznosa u gotovini, zakonski predstavlja utaju poreza. Osim samog sukoba sa zakonom, takav potez sa sobom nosi ozbiljne porezne, kaznene, ali i vrlo konkretne praktične rizike.
Valja imati na umu da Porezna uprava može dodatno oporezovati promet ako procijeni da je cijena nerealna, dok se svjesno dogovaranje fiktivne cijene radi oštećenja proračuna smatra kaznenim djelom. Ipak, ono što je klijentima u trenutku spora najvažnije jest činjenica da je mjerodavan isključivo iznos naveden u ugovoru. Sve što je plaćeno izvan službenih kanala bit će iznimno teško dokazivo, što kupca ostavlja u vrlo nepovoljnom položaju ako dođe do bilo kakvih problema. Upravo zato uvijek preporučujem da u ugovoru stoji stvarna cijena i da se plaćanje vrši isključivo bezgotovinski, putem bankovnih računa, jer je to jedini način za postizanje potpune sigurnosti.
Koliko su danas procesi kupoprodaje transparentniji zbog novih propisa o sprječavanju pranja novca?
Značajno. Danas su i agencije i odvjetnici obveznici provođenja strogih mjera provjere. Inzistiranjem na transparentnim bankovnim uplatama umjesto gotovine štitimo klijenta od ulaska u sumnjive transakcije. Suradnja profesionalnog posrednika i odvjetničkog ureda ovdje igra ključnu ulogu u filtriranju sigurnih poslova.
Zaključno, koja bi bila vaša „zlatna pravila“ za svakog tko planira kupnju?
Prvo, bez cjelovite dokumentacije nema ulaska u posao. Drugo, ne štedite na stručnoj podršci – agent i odvjetnik su vaša prva linija obrane. I treće, ako zvuči predobro da bi bilo istinito, vjerojatno nije. Uzmite vremena za provjeru, jer u svijetu nekretnina žurba često nije dobar saveznik sigurnosti.
