U vremenu kada tržište nekretnina nudi brojne prilike, ali i složene pravne situacije, razumijevanje procesa ključno je za zaštitu obje strane – kupca i prodavatelja. Kako bi kupnja ili prodaja prošla glatko, razgovarali smo s odvjetnicom Andrejom Škavić iz Odvjetničkog društva Škavić & Marković. Andreja nam je objasnila na što klijenti trebaju obratiti pažnju prije same realizacije posla.
Koji je prvi korak koji preporučujete klijentima prije procesa kupoprodaje?
Prvi korak za obje strane je temeljita provjera zemljišnoknjižnog stanja. Kupac bi, uz podršku stručnjaka, trebao zatražiti aktualni vlasnički list i provjeriti postoje li ikakvi upisani tereti poput hipoteka ili zabilježbi. S druge strane, prodavatelju je u interesu da su njegovi podaci točni i ažurni, stari tereti brisani, a opis nekretnine usklađen sa stvarnim stanjem kako bi prodaja tekla brzo i bez zastoja.
Često se u svakodnevnom razgovoru miješaju katastar i zemljišne knjige. Koja je ključna razlika između njih?
Iako su povezani, oni imaju različite uloge. U zemljišnim knjigama vodi se evidencija o vlasništvu nekretnine, svim stvarnim pravima i teretima na nekretnini, dok se u katastru vodi evidencija o posjedu, površini i namjeni nekretnine. Ponekad se podaci u njima razlikuju, što zahtijeva detaljnu analizu kako bi se izbjegli budući izazovi. Usklađenost oba registra je ideal kojem težimo u svakoj transakciji.
Što u praksi znači da je nekretnina „čista“ i zašto je to važno za tržišnu vrijednost?
To je situacija u kojoj je prodavatelj jasno upisan kao vlasnik, bez tereta ili plombi u vlasničkom listu. Za kupca to znači maksimalnu pravnu sigurnost i lakše dobivanje stambenog kredita. Za prodavatelja, pak, uredni papiri znače veću tržišnu vrijednost i bržu prodaju. Često se dogodi da prodavatelj zaboravi na staru, otplaćenu hipoteku koja nije brisana – zato je rana provjera ključna da se ne gubi vrijeme u završnoj fazi pregovora.
Na što posebno treba obratiti pažnju prilikom pregleda vlasničkog lista?
Poseban fokus stavljamo na teretovnicu. Najčešće se susrećemo s hipotekom, koja nije prepreka ako se njome pravilno upravlja. Uz pismo namjere banke i precizno definiran kupoprodajni ugovor, brisanje hipoteke postaje rutinski proces. Ozbiljniji pristup zahtijevaju zabilježbe ovrhe ili spora. One su jasan signal da kupoprodaja zahtijeva strogo strukturiran pristup i asistenciju odvjetnika kako bi se osiguralo brisanje tereta kao preduvjet za isplatu cijene.
Zašto inzistirate na provjeri uporabne dozvole i energetskog certifikata?
Uporabna dozvola je danas „zlatni standard“. Ona potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s dozvolom i siguran za korištenje. Bankama je ona ključna za odobrenje kredita, a kupcu dugoročno jamči lakšu daljnju prodaju. Energetski certifikat je, osim što je zakonska obveza, važan indikator kvalitete i budućih troškova stanovanja.
Često se u praksi zaboravlja na prava bračnih ili izvanbračnih drugova. Što kupci tu moraju znati?
Ovo je iznimno važno područje jer nekretnina može biti dio bračne stečevine čak i ako je u zemljišnim knjigama upisana samo na jednu osobu. To znači da i drugi supružnik može imati pravo suvlasništva. Ipak, postoji česta zabluda da baš sve ulazi u tu kategoriju. Imovina stečena nasljeđivanjem ili darovanjem obično se smatra vlastitom imovinom supružnika i ne ulazi u bračnu stečevinu. Kako bismo izbjegli bilo kakve pravne "repove" ili buduće sporove, potrebno je provjeriti te okolnosti i po potrebi tražiti dodatne suglasnosti. Cilj je da kupac dobije nekretninu u čiju je vlasničku strukturu potpuno siguran.
Što je tabularna izjava i zašto je ona bitna?
To je potvrda prodavatelja da je primio puni iznos kupoprodajne cijene i da dopušta kupcu upis vlasništva. Bez nje sam ugovor nije dovoljan za uknjižbu. Važno je naglasiti da se prijedlog za upis danas podnosi isključivo elektronički putem javnih bilježnika ili odvjetnika, što značajno ubrzava proces i povećava sigurnost.
Što biste zaključno poručili svima koji razmišljaju o kupoprodaji?
Kupoprodaja nekretnine ne mora biti stresan proces pun nepoznanica. Ključ je u pravodobnoj provjeri i transparentnosti. Kada se u proces krene s urednom dokumentacijom i jasnim planom, svaka se situacija, pa čak i upisana hipoteka, rješava brzo i sigurno. Profesionalni posrednik u sinergiji s odvjetnikom može pravovremeno prepoznati i otkloniti sve potencijalne rizike, pretvarajući složene pravne korake u jednostavan i siguran proces. Na taj način kupoprodaja prestaje biti izvor brige i postaje ono što bi trebala biti – uspješan početak novog poglavlja za kupca i prodavatelja. Naš tim je tu da vam osigura upravo to: čiste papire, jasne odnose i potpunu mirnoću prilikom donošenja jedne od najvažnijih životnih odluka.
