Kupnja nekretnine uključuje mnogo više od dogovora s prodavateljem i razgledavanja terena. Jedan od ključnih, ali često zanemarenih koraka je angažiranje geodeta – stručnjaka koji može spriječiti skupe pogreške, pomoći u provjeri vlasništva i razjasniti granice zemljišta.
Kako bismo bolje razumjeli ulogu geodeta u procesu kupnje ili prodaje nekretnine, razgovarali smo s Natašom Kapov Kostovski, diplomiranom inženjerkom geodezije s više od 20 godina iskustva i direktoricom geodetskog ureda Terren.
Što sve radi geodet?
Geodet je stručnjak koji se bavi mjerenjem i prostornim prikazivanjem zemljišta i objekata. U praksi to znači izlazak na teren i precizno mjerenje granica, objekata, visina i udaljenosti. Također izrađujemo geodetske elaborate potrebne za katastar i zemljišnu knjigu, sudjelujemo u legalizacijama, parcelacijama i pripremi dokumentacije za građevinske dozvole. Ukratko – povezujemo pravno, fizičko i tehničko stanje nekretnine.
Koja je razlika između katastra i zemljišne knjige?
Katastar je tehnička evidencija – pokazuje gdje se što nalazi: veličina, oblik i položaj čestice.
Zemljišna knjiga je pravna evidencija – bilježi čije je što: vlasništvo, tereti poput hipoteka ili služnosti.
Jednostavno rečeno: katastar pokazuje gdje, zemljišna knjiga čije.
Što ako katastar i zemljišna knjiga nisu usklađeni?
To znači da se čestica razlikuje po veličini, broju, obliku ili vlasniku. Uzroci su često stari podaci, neprovedeni nasljedni postupci ili nelegalne gradnje. Rješenje je izrada geodetskog elaborata i pokretanje postupka usklađenja – uz podršku geodeta i pravne pomoći.
Kako se točno utvrđuju granice među susjedima?
Postupak započinje izlaskom ovlaštenog geodeta na teren. Pozivaju se svi susjedi radi dogovora, granice se označavaju (najčešće međašima), a zatim se izrađuje elaborat koji se ovjerava. Ako nema suglasnosti, postupak rješava sud ili upravni odjel.
Što je geodetski elaborat i kada ga trebamo?
To je službeni dokument kojim se dokazuje stvarno stanje na terenu i provode promjene u katastru i zemljišnoj knjizi. Potreban je kod parcelacije, legalizacije, označavanja granica, upisa objekta ili prodaje nekretnine.
Koji su osnovni koraci kod parcelacije zemljišta?
Proces počinje provjerom dokumentacije – može li se čestica uopće dijeliti. Slijedi mjerenje na terenu, izrada elaborata, pribavljanje suglasnosti (ako su potrebne), predaja katastru te konačno upis u zemljišnu knjigu. Ovisno o složenosti, postupak može trajati od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci.
Što ako stanje na terenu ne odgovara podacima u dokumentima?
To je vrlo čest slučaj, osobito kod starijih nekretnina. Može se raditi o kući koja nije evidentirana, ogradama koje ne prate službenu granicu ili o objektima na pogrešnim česticama. Rješenje je izrada elaborata za evidentiranje stvarnog stanja, a zatim legalizacija ili pravno usklađenje.
Istaknula bi da se ne započinje kupoprodaja ili gradnja prije nego se stanje dovede u red.
Koje su tri najvažnije provjere prije kupnje nekretnine?
Prvo – vlasništvo i tereti u zemljišnoj knjizi moraju biti čisti.
Drugo – provjerite stanje na terenu: je li sve što postoji na zemljištu i upisano u dokumentima, postoji li pristup cesti?
Treće – provjerite legalnost objekta: ima li građevinsku ili uporabnu dozvolu, ili je zakonito izgrađen prije 1968.
Na kraju, razmislite o planovima za budućnost – što dozvoljava prostorni plan i može li se zemljište dalje razvijati.
Što je po Vama najvažnije da ljudi naprave prije nego što donesu konačnu odluku o kupnji?
Uvijek angažirajte stručnjake – geodeta, pravnika i profesionalnog posrednika – prije nego što potpišete bilo kakav ugovor. Oni su vaši najbolji saveznici za sigurnu i pametnu kupnju nekretnine.
