Kupnja nekretnine za većinu kupaca, jedinstveno je životno iskustvo jer odabir između ostalog direktno utječe na samu kvalitetu života kupca. Dio kupaca se zbog određenih okolnosti odlučuje na financiranje putem stambenog kredita. Više o postupku financiranja te nekoliko bitnih informacija potražili smo kod g. Marka Perića, direktora poduzeća Optimum grupa d.o.o., licencirane agencije za kreditno posredovanje.
Našli smo nekretninu koju bismo voljeli kupiti. Koji je prvi korak na putu ka odobrenju stambenog kredita?
Prvi korak bi uvijek bio provjera kreditne sposobnosti i legaliteta nekretnine koja je predmet interesa kupca. Taj dio možemo odraditi u banci kod osobnog bankara ili kod licenciranog kreditnog posrednika od strane HNB-a. Kada govorimo o provjeri kreditne sposobnosti, izračun je u većini slučajeva jedinstven ali ipak neke banke u kreditnu sposobnost uzimaju i određene dodatke ( prijevoz, topli obrok, naknada za odvojeni život, terenski rad itd.). S druge strane kod pojedinih banaka istek kredita treba biti sa 65 godina starosti dok opet neke banke istek kredita odobravaju sa 70 ili 75 godina starosti. Kad se uzmu u obzir ove dvije stavke uz različitu kamatnu stopu mogu se stvoriti razlike u iznosu kredita koji klijent može dobiti i do više desetaka tisuća eura ovisno o roku otplate i dodacima na plaći.
Kad govorimo o legalitetu nekretnine, nije dovoljno samo imati uredan vlasnički list i drugu dokumentaciju ovisno da li se radi o stanu ili kući već je bitno proći sve detalje u razgovoru s osobnim bankarom ili kreditnim posrednikom. Najčešće se u praksi događaju situacije da je prema priloženoj dokumentaciji sve uredno ali se ponekad kod stanova zna dogoditi da je lođa zatvorena i pretvorena u sobu, ili kod kuća da je izgrađena na tuđoj parceli ili recimo da nedostaje pravo služnosti i prolaza. Ako sumnjamo u nešto od navedenog, imamo dvije opcije, da se s osobnim bankarom ili kreditnim posrednikom naruči procjena koja je u većini slučajeva u banci besplatna ili da klijent u svom trošku napravi istu koju neke banke naknadno prihvaćaju kako bismo kasnije izbjegli potencijalni problem.
Koju dokumentaciju je potrebno pripremiti za razgovor s kreditnim posrednikom ili osobnim bankarom?
To je zanimljivo i odlično pitanje. S obzirom na to da je podizanje stambenog kredita složen proces, banke danas isti nastoje pojednostaviti i ubrzati a ujedno time i olakšati klijentima postupak njegovog odobrenja. Neke banke gledaju prosjek tri zadnje neto plaće, neke medijan zadnja tri mjeseca, dok neke gledaju prosjek šest ili dvanaest zadnjih mjeseci. Ovisno o banci, za početak bi bilo najbolje donijeti potrebnu dokumentaciju od nekretnine i tri zadnje platne liste a ako se gleda prosjek šest ili dvanaest mjeseci može se putem linka e-građani dosta jednostavno izvaditi JOPPD obrazac ( jedinstveni obrazac o primicima porezu na dohodak i prirezu te doprinosima). Naravno, ako idete u svoju matičnu banku u kojoj imate otvoren tekući račun na koji primate plaću, obrasci o primanjima vam nisu potrebni. Već u ovoj inicijalnoj fazi možemo uočiti prednost odlaska kod kreditnog posrednika koji vam na jednom mjestu može napraviti izračune kreditne sposobnosti za više banaka potpuno besplatno.
Da li su uvjeti isti ako je riječ o kući, stanu ili građevinskom zemljištu?
Da, uvjeti su generalno isti bez obzira da li se radi o kući, stanu ili građevinskom zemljištu. Razlika je prisutna u dokumentaciji od nekretnine koju je potrebno pripremiti za postupak procjene same vrijednosti i legaliteta nekretnine. Recimo kod zgrada većih od sedam stanova dovoljan je samo vlasnički list i eventualno uporabna dozvola i energetski certifikat dok je kod manjih zgrada dodatno potreban posjedovni list i izvod iz katastra. Kada govorimo o kućama uz sve navedeno dodatno je potrebno priložiti građevinsku dozvolu i kod nekih banaka uvjerenje o kućnom broju. Za građevinska zemljišta dovoljan je vlasnički list i dokaz da se radi o građevinskom zemljištu ( npr. kopija građevinske dozvole ili rješenje o građenju ili dokaz da se zemljište nalazi u građevinskoj zoni).
Da li lokacija nekretnine ima utjecaj na uvjete financiranja?
Da. Ovisno o lokaciji nekretnine određene banke gledaju omjer vrijednosti nekretnine i iznos kredita koji je klijentu potreban. Svakako nije isto da li se radi o nekretnini koja se nalazi npr. u Zagrebu ili Splitu ili u nekom manjem mjestu. Zato je bitno kod odabira banke vidjeti kako banka gleda navedeni omjer. Recimo kod nekih se omjer gleda 1:1 dok neki imaju omjer 1:0,9 ili niže što bi za kupca značilo da mora imati 10%, 20% ili više učešća iz vlastitih sredstava kod kupovine nekretnine. Kada govorimo o APN-u, tada je taj dio izuzetak s obzirom na to da većina banaka uzima omjer 1:1.
Koliko se razlikuju uvjeti kreditiranja kod banaka na tržištu u Hrvatskoj?
Možemo reći da smo veći dio ovog odgovora obuhvatili odgovarajući na prijašnja pitanja ( kreditna sposobnost, vrijednost nekretnine, rok trajanja kredita) te nam tu eventualno ostaje kamatna stopa i fiksan period otplate što je danas vrlo aktualno. Zadnjih godinu dana svjedoci smo rasta kamatnih stopa. Primjerice 2022. godine imali smo APN s kamatnom stopom manjom od 2% a redovan stambeni kredit smo mogli dobiti s kamatom nešto malo većom od 2% ( naravno ovisno o poslodavcu, odabiru banke, visini primanja te drugim parametrima) dok su danas početkom 2023. kamatne stope kod većine banaka prešle 3%. Bit će vrlo zanimljivo vidjeti kakvi će uvjeti biti kod APN-a ove godine obzirom na trenutnu visinu EURIBOR-a.
Kod fiksacije kamatne stope klijenti traže što duži period što je ustvari odlično jer im to daje određenu sigurnost. Također svaki klijent prema ZSPK ( Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju) ima mogućnost kredit refinancirati bez naknade što mu omogućuje kredit učiniti jeftinijim te samim time može skratiti rok otplate ili smanjiti anuitet ili ratu ovisno o izboru. Naravno, odluka je uvijek na klijentu da odluči da li želi ovisno o tržišnim uvjetima ako kamata padne refinancirati kredit ili zadržati fiksnu kamatnu stopu radi sigurnosti. Fiksna kamatna stopa se u bankama najčešće kreće između 3 i 10 godina no određene banke nude kamatnu stopu i s dužim periodom od npr. 15 godina što je pokazatelj da banke prepoznaju potrebe tržišta.
Da li postoje neki termini s kojima će se kupci u proceduri odobravanja često susretati a koje bi trebalo dodatno objasniti?
S dobrim dijelom termina su kupci već prethodno upoznati. Za potrebe ovog razgovora bi naveo termin koji je u poslovnoj praksi najčešće potrebno dodatno pojasniti klijentima a riječ je o založnom dužniku.
Založni dužnik je vlasnik predmeta zaloga odnosno nekretnine na kojoj je zasnovano založno pravo što bi značilo da prodavatelj daje pravo banci da upiše hipoteku prije isplate kredita prema ugovoru o kupoprodaji.
Koje biste savjete uputili kupcima koji razmišljaju o stambenim kreditima?
Prvenstveno bi bilo pametno obići više banaka, uzeti više ponuda, dobro se raspitati o uvjetima ( kamata, fiksan period otplate, instrumenti osiguranja – kakve su sve police osiguranja potrebne) te sjesti donijeti kvalitetnu odluku. Dobar odabir kredita je vrlo bitan s obzirom na to da se radi o kreditu najčešće dužem od 10 godina te je vrlo teško planirati što će nam se dogoditi kroz cijeli rok otplate. Naravno, uvijek se možete obratiti osobnom bankaru u banci ili ovlaštenom kreditnom posredniku te kod njega dobiti sve informacije za više banaka na jednom mjestu i kroz razgovor lakše odlučiti koju banku odabrati.
